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房地产信托兑付风险显现借新还旧模式难以为

2018-12-03 16:35:24

房地产信托兑付风险显现 “借新还旧”模式难以为继

房地产信托兑付风险开始浮现出来。11月下旬,山东省高级人民法院的一则拍卖公告,使得房地产信托的兑付风险,露出冰山一角。

在国家楼市宏观调控政策下,各地对房地产行业出台了限购乃至限价等措施,银行也对房地产企业贷款收紧,通过信托公司发行项目成了房地产公司的选择。在现实的操作中,部分房地产信托项目在即将到期时,通过发行新的信托项目予以 借新钱还旧钱 而延续,但在房地产信托也逐步收紧的当下,这些房地产信托项目暗藏的兑付风险也逐渐显露出来。

当多方合力打压下,被市场推波助澜的潮水逐渐退去,真正裸泳的人,开始逐渐露出水面。尽管中国信托业协会的统计显示,房地产信托兑付的洪峰已经过去,不存在行业性系统性的风险。但可以肯定的是,这次拍卖中涉及的信托项目出现的风险,是次,但绝不是一次。

而目前在发的信托项目中,房地产信托的预期收益率依然高居榜首,在四季度以来的信托项目预期收益率普遍收低的情况下,依然普遍保持在10%左右。

拍卖公告引爆房地产信托兑付风险

本周三,位于青岛奥帆中心旁的大型城市综合体青岛凯悦中心,将在山东省高级人民法院司法拍卖厅公开拍卖。

在各地多如牛毛的房地产拍卖中,一起普通的房地产拍卖,也许根本不会引起关注。但这起房地产拍卖,因为涉及房地产信托项目兑付问题,成为在今年房地产信托兑付高峰中,首例以拍卖形式去完成兑付的信托资产处置项目,因而备受多方关注。

拍卖的标的物青岛凯悦中心,由于涉及中融信托发行的房地产信托项目,被信托业称之为着名的烂尾房地产。目前,在遍寻不到下家接盘的困境之下,不得不提请法院进行拍卖。

此前的11月22日,山东省高级人民法院发布公告称,将定于2012年12月12日,也就是本周三,在山东省高级人民法院司法拍卖厅公开拍卖青岛凯悦中心,该项目的债权人,是该项目募集了大量开发资金的中融信托。

根据该信托项目合同,该信托项目成立于2010年10月,募集规模为3.845亿元,预计年收益率为10%左右,其中认购金额在100万到300万之间的,预期年化收益率为9%,认购金额在300万元以上的,预期年化收益率为11%。该信托计划资金用于凯悦中心项目的建设及受托人与凯悦置业约定的其他合法资金用途。其保障措施是凯悦置业以其持有的 凯悦中心 在建的层商业裙房抵押给受托人。凯悦置业股东及法定代表人向受托人提供连带保证担保及个人无限连带保证担保,受托人中融信托已完成对《抵押合同》、《保证合同》及《信托贷款合同》办理强制执行公证。

据了解,在一系列针对房地产行业的国家宏观调控下,部分房地产项目销售举步维艰,而青岛凯悦置业就是在该项目封顶后,因销售不畅而无力还款。尤其是该项目定位过于高端,而高端项目受到政策调控为严重,使得销售中出现困境,不得不通过拍卖来变现资产。不过,目前该拍卖资产是否能够拍卖一个好价钱,能否让中融信托收回信托资金,只有拍卖揭晓后才能知道。

以拍卖形式来处理信托资产,在房地产信托市场,应该是近年来的案例。通常情况下,通过拍卖环节处理,存在流拍可能,或者终成交价低于评估价。据了解,该项目拍卖参考价仅3.3亿元,甚至低于信托公司为该项目所募集投入的资金。

尽管该房地产信托是否能够如期兑付一直是关注的焦点。但由于监管层高度关注以及信托公司自动普遍收紧房地产业务风险,今年以来房地产信托兑付总体平稳,并未出现大规模的风险。

沪上一家信托公司的业务经理介绍,目前存在潜在兑付风险的信托项目,大多是2010年四季度发行的项目,由于当时房地产信托的发行门槛不高,而信托公司的风险控制也基本流于形式,在当时国家开始收紧房地产银根的情况下,信托项目成了部分房地产融资的渠道,以至于大批房地产信托项目发行。

不过,他表示,由于信托项目有担保机制,房地产信托爆发系统风险、出现大面积兑付危机的情况微乎其微。而监管层和信托公司处于行业发展的考虑,基本不会出现项目不能到期兑付的情况。 基本都是刚性兑付,尽管没有明确规定谁刚性兑付,但是肯定不会违约,至少从目前来看短期内不存在违约问题。 此外,上月全国十大城市房价呈现轻微回升态势,房地产信托的风险在逐步缓解,大规模违约事件几无可能。

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